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note2128_128任意売却の相談をするときのポイントとして、不動産業者に話さなければならないことと、自身で調整しなければならないことがあります。よくよく調べないと、任意売却完了までの時間がかかるケースがあります。ここでは任意売却の相談の際に確認しておきたいポイントを紹介します。

物件の使用状況

任意売却をしようと考える物件の概要、そして今現在誰が住んでいる(占有)しているのか、これらのことを確認、任意売却のプロの不動産業者へ相談する前に調べておきましょう。

自分が住んでいる場合は特に問題はありません。

任意売却を考える際に、問題になるのが、不動産の所有者と占有者が異なるという場合です。

なぜ、このようなことが起きるかたとえば、住宅ローンの返済ができない場合の1つの手段として、住宅を貸し出して家賃収入を得るという方法を採用して、住宅ローン返済の充てる方もいます。

もしくは、任意売却を選択することになるパターンで離婚というものがあります。離婚をすることで収入が減り、住宅ローンを払えないというパターンもあります。感情的な問題もありますが、占有者の家族構成などを把握する必要があります。

貸出ている際に調べること

住宅を貸している場合、下記のことを調べておき、プロの不動産業者へ相談の際に伝えましょう。

  • 賃貸借期間
  • 賃料
  • 敷金
  • 更新状況

これら、賃貸借契約の内容をきちんと把握しなおす必要というものがあります。

また、占有者の家族構成なども把握しておく必要もあります。

不動産の所有権について

また、任意売却の話を相談する前に、不動産の所有権が誰にあるのかを調べる必要もあります。

相談者が不動産の単独所有者なら、任意売却の話を進めることができるのです。しかし、所有権の一部を持っている共有者であるならば、複数人いる所有者全員が任意売却の同意する必要があります。

そのため、共有者なら相談の前に、所有者全員が売却の承諾をしてくれるであろう見込み、もしくは了解をとっている必要があります。所有者全員が任意売却に同意をしなければ、任意売却をすることは非常に難しくなるのです。

そして、10人中9人が任意売却に同意をしていても、1人の共有者が売却の意志を示さないと売買は成立しません。

また、相談者が不動産の所有者の家族や関係者であるということも多く、実際に任意売却へ進む場合、所有者との面談が必要になりますので注意をしましょう。

連帯保証人の有無の確認

保険会社、保証協会以外に連帯保証人が存在しているのかも相談をする際には、事前に確認をとっておく必要があります。

これは、住宅ローンの支払いを止めますので、連帯保証人に迷惑が確実にかかりますので、事前にしっかりと任意売却をする旨を相談しておくことがマナーであるといえます。

なぜなら、住宅ローンの返済不能となったときには、連帯保証人に住宅ローンの返済義務が出てきます。そこで、連帯保証人に許可なく任意売却をしてしまうと、もっと高く売れるのでは、と任意売却に承諾しないケースがあります。

また、迷惑をかけない前提で連帯保証人になっていますので、不動産の所有者との人間関係の悪化が懸念されます。

このようなときに、任意売却の素人が任意売却の成功例を話したところで意味はありませんので、第三者である不動産業者が説得をする必要も出てきます。

意外と存在を忘れていて、任意売却の話が固まりかけたときに、連帯保証人が出てきて問題がややこしくなったケースもありますので、相談の際には連帯保証の有無を調べておくことが必要なのです。

まとめ

任意売却をする際には、実際に不動産を所有者が誰なのか、占有者が誰なのか、そして連帯保証人がいるのかなどを調べておく必要があります。

特に占有者と所有者が異なる場合、任意売却が成功した場合、占有者たちの身の振り方を考える必要が出てきます。

また、不動産の所有者が単独ならば問題なのですが、共有の場合、所有者全員の同意が必要です。

さらに連帯保証人に存在です。確実に迷惑がかかりますので、事前に連帯保証人の有無を調べておき、不動産業者へ話す必要があります。

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