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monohome128_128任意売却をする上で、素人の債務者ではおよそ不可能なものが債権者との交渉になります。任意売却と通常の不動産売却の大きな違いがここにあり、この交渉に失敗した場合、任意売却をすることはできませんので、競売になります。競売になった場合、債権者、債務者双方ともに損をするのですが、素人の債務者、もしくは不慣れな不動産業者が任意売却を行なおうとすると高い確率で交渉には失敗するといえるので注意をしましょう。

任意売却と不動産売却の異なる点

まず、通常の不動産売却に関してですが、所有者は自由にマイホームの売価を決めることが出来ます。市場価格より安くしても問題ありませんし、逆に市場価格よりお高くしても問題はありません。

また、仮に住宅ローンが残っていたとしても、マイホームを売却して全額返済することができるのであれば、交渉の必要は特にありません。

一方で任意売却の場合、所有者(債務者)はマイホームを売ったとしても、住宅ローンを完済することができない状態です。そのため、所有者(債務者)は銀行などの債権者と事前に売却代金や返済する金額などを交渉する必要があります。

そして、銀行などの債権者が納得をしなければ、マイホームを売却することができません。この理由としては、マイホームには抵当権というものがかけられています。これは、住宅ローンが返済できないのであれば銀行などの債権者がマイホームを没収して競売にかけて換金してしまってもいいという権利です。

そのため、所有者(債務者)が任意売却を検討した場合、不動産業者にマイホームの査定を依頼して、出された査定額を債権者に送り、売却価格の交渉をして納得してもらい抵当権を消滅してもらう必要がありますので、所有者(債務者)は債権者と密に連絡を取り合い、交渉をしていく必要があります。

任意売却の山場

任意売却の山場とされているのが、マイホームの査定額から実際の販売価格を債権者へ提示するときです。それと、マイホームを売却したあとの売却金の配当案に債権者が納得するかどうかで揉めます。

仮に、所有者(債務者)がマイホームの買主を見つけて、それなりの費用を払ってもらう契約を結んだとしても、事前に債権者側の担当者と相談、そして承諾をもらっていない場合、債権者が機嫌を悪くして抵当権の消滅に応じず、任意売却に失敗するというケースも存在します。

そのようにならないように、任意売却に慣れた専門の不動産業者に交渉を代行してもらう必要があります。

配当案に関して

住宅ローンに関してですが、例えば、住宅支援機構の融資のみではなく、複数の銀行から住宅ローンを融資してもらった場合、配当案を作る必要があります。そして、ここで揉めるケースがあります。

なぜなら、住宅ローンを融資した金融機関(債権者)すべてがマイホームの抵当権を持っていますので債権者全員が抵当権の消滅に応じる必要があります。1人でも「ダメ」と拒否をすると、他の債権者が任意売却に承諾しているのに、マイホームを任意売却することができません。

このように複数の抵当権を持つ債権者がいる場合、配当案を作成する必要があります。第2抵当権以下の債権者には、抵当権抹消承諾料(担保解除料)、俗にハンコ代という配当金を用意します。

後順位抵当権を持つ債権者

抵当権の順位が下がれば配当を期待することができなくなりますが、後順位抵当権を持つ債権者であっても1円でも儲けることができるのであれば、ハンコ代で納得するケースがあります。この理由としては、競売になった場合、確実に後順位抵当権には配当金が入ってこないからです。

しかし、抵当権を持っていますので、査定や配当額に対して不満を述べ、任意売却に応じないケースも存在します。そのようなときには任意売却に慣れた専門の不動産業者が交渉をする必要があります。

まとめ

任意売却の山場は、査定額とマイホームを売却した後の配当案です。この2つがすんなり通れば、あとはマイホームが売れるのを待つだけになります。

査定と配当案に関しては、素人が考えた場合、難航するケースがあり、売買契約が成立していても、債権者が抵当権を手放してくれないので、任意売却が失敗になり競売となるケース実際問題起きています。

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