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q128_128任意売却という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 任意売却というのは、関係のある人以外には特別関係のないことなので、今回は任意売却というのはどのようなものかを紹介していきます。

任意売却とは?

任意売却とは、「売買金額より残債務額の方が多い不動産に対して抵当権等を設定している債権者(金融機関など)および利害関係者に不動産売却金の分配を行なうことによって、抵当権や差押登記簿を解除してもらい、債務者(所有者)である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させる」というものです。

簡単にいってしまえば、任意売却とは住宅ローンが払えない状況に陥ってしまった際に何もせずに「競売」にかかるのを待つのではなく、所有者と債権者の双方が「任意売却」による不動産売却に合意すれば、債権者が自らの意志で物件を売りに出すということになります。

競売とは?

先ほど、競売という言葉が出てきました。任意売却のほかに競売というのもあります。これも住宅ローンの支払いができずに、しかも任意売却という手段を選ばなかった場合、債権者が裁判所へ申立てることにより行われます。

裁判所が仲介となり、所有者の意志とは関係なく不動産を裁判所の定める金額以上で、一番高い価格で入札をした法人や個人に所有者を移転する手続きです。

ただ、この競売という方法はあまり勧められたものではありません。

まず、不動産が売れたとしても市場の価格よりもだいぶ下回っていますので、ローン返済できる額の金銭は手には入らないのです。つまり、一銭も設けることが出来ない上に、借金だけが残る、そのうえで自宅が競売にかけられた事実がご近所さんにばれる、さらに長い期間がかかり精神的なストレスにもなります。

債権者、債務者双方に、あまりメリットのない方法といえます。

任意売却がいい理由

市場価格に近い売却額が期待できる

裁判所が間に入った競売では、市場価格とは関係なく裁判所が決めた価格で競売が始まりますので、市場価格とはかけ離れた安い価格で落札される傾向があります。その結果、多額のローンが残ってしまうのです。

任意売却に関しては、市場価格や相場に近い価格での売買を期待することができ、さらに債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も可能になります。

引っ越し時期、条件、明け渡しなどで融通が利く

競売では落札されてあとは、強制的に不動産業者から立ち退きを要求され、これを無視すれば不法占拠になり法的処置をとられることもあります。

一方、任意売却ならば債権者との話し合いのなかで、引っ越し時期、条件面などの要望を出すことが出来ます。

住居に住み続けることも可能です。

プライバシーが守られる

競売の場合、裁判所の執行官などが住宅調査などをおこない、落札目当ての人が自宅周辺に現れる可能性があります。

任意売却ならば、住み替えと同じものですからプライバシーが守られます。

任意売却の費用がかからないこともある

競売の場合、落札されるまでの遅延損害金が14.6%かかりますが、任意売却ならば債務者が自ら費用を負担する必要はありません。これは、すべての手続きにまつわる諸経費に関しては、物件の売却費用から分配されるからです。

精神的に楽になる

債務者の意志で計画を立てて退去できますし、懸案だった家を売却することで精神的なダメージが少なくなります。逆に競売では家をとられたというイメージが強くなりますので精神的なダメージが大きくなります。

まとめ

任意売却について紹介をしてきました。任意売却とは住宅ローンが支払えないので、住宅を自分から売却して、住宅ローンの返済に充てるというものです。

住宅ローンが返済できず、任意売却を行なわないと裁判所が仲介する競売が行われます。この競売では市場価格よりも安く自宅を手放すだけではなく、退去日まで決められているうえ、周りの人に競売にかけられたことがばれてしまうなどのデメリットがあります。

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