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競売よりも任意売却の方が有利な条件で、自宅を売却することができますが、任意売却ができないケースというものは存在するのでしょうか。今回は任意売却ができないケースを紹介していきます。

任意売却ができない案件について

任意売却ができない案件というものが存在します。どのようなものかといいますと、所有者もしくは共有者の売却の意思を得ることができないときは、原則として任意売却をすることができません。

住宅の所有者ではない方、たとえば、所有者の配偶者、子供などですが、そのような方が任意売却の専門業者へ相談というのは多くあります。しかし、本当に任意売却の手続きに移る媒介契約の段階には、必ず所有者と話をしては、任売売却の許可を得るようにしなければなりません。

仮に、所有者の夫が知らない間に妻が、任意売却の販売活動をおこない、買手が見つかり契約を結んだものの、所有者である夫の許可をえることができずに、破談となるケースがあります。特に離婚寸前の夫婦間では起きやすい事例だそうです。

事前に話し合いをして許可を得ることができれば、そこまで大きな問題にはなりません。黙って販売活動をすることが、よろしくないようです。

共有者全員の売却の意思について

所有権が共有の場合は、すべての共有者の方の許可を得て媒介契約を結ばなければなりません。所有権の持ち分がわずかだとしても、全員の 売却許可を得ることができないのであれば、基本的に任意売却の成立は難しいといえるでしょう。

連帯保証人が売却を認めないケース

債権者によってですが、連帯保証人にも任意売却の承諾を求めてくるケーがあります。その場合は、連帯保証人の承諾がなければ、話が進まない可能性が高くなります。どうしても、連帯保証人が承諾をもらうのが難しいのであれば、事前に債権者との相談が必要になります。

内見が難しいケース

任意売却ができない、というわけではないのですが難しいケースとして、売ろうとする不動産の内部を購入希望者へ内見させることができなければ、任意売却は難しくなります。たとえば、ゴミ屋敷のように汚くて購入希望者に悪い印象しか与えてしまいような場合は、買主が不動産業者でなければ難しいかもしれません。

税金の滞納により差し押さえられている場合

税金の滞納により差し押さえがついている場合は、その差押登記を消さなければ任意売却をすることができません。差押登記の抹消については役所によっても温度差があります。

仮に、差押登記について全額納付されなければ抹消に応じないと役所がいう場合は、その解除に向けての話し合いを難航します。

時間的な問題

すでに期間入札の公告が出ている場合は、開札期日の前日に債権者に取り下げをしてもらうことは理論上可能ですが、買主を見つけること、債権者の社内稟議の問題もあり、実際のところは競売での売却になってしまうでしょう。

全額返済されない限り任意売却を認めない

公団や公社が債権者になっている場合に多いのですが、全額返済ができなければ任意売却を認めないという会社も存在します。通常ならば任意売却を認めてくれる債権者であったとしても、債権者側の担当者と債務者が感情的な対立までに発展している場合、任意売却が困難になります。

まとめ

任意売却が認められないケースを紹介しました。

  • 所有者が認めないケース
  • 連帯保証人が認めないケース
  • 内見ができないケース
  • 税金の滞納で差し押さえられているケース
  • 時間がないケース
  • 全額返済しか認めないケース

これらがあります。

早めの相談ですべて回避できる問題になりますので、早めに任意売却の相談をするようにうごきましょう。

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