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任意売却を検討するということは、すでに売主(債務者)には、住宅ローンの支払い余力がなく、余計な金銭を支払う余裕がありません。そのため、思わぬトラブルで売買契約が流れ任意売却に失敗、そして発生する違約金と莫大な残債務に悩まされることもあります。今回は売買契約での金銭面でのポイントを紹介します。

瑕疵担保責任を負わないと宣言する

瑕疵担保責任は、買主が不動産を購入して住み始めたら、何らかの問題、例えば雨漏り、白アリ、その他などの問題があった場合、買主は売主に対して瑕疵担保責任をもとにして、その問題の解決、例えば、雨漏りの補修工事、白アリの駆除、その他問題の解決を依頼することが出来ます。

一般的に不動産の売買契約の場合は、この瑕疵担保責任は付けて、ある一定の期限内に問題が発生したら、売主は解決をしなければなりません。

しかし、任意売却を検討する売主に関しては、住宅ローンの支払い余力がないうえ、おそらくこのような問題を解決する金銭的な余裕はありません。マイホームを任意売却しても、売却費用は入ってこず、かろうじて引っ越し費用が入ってくるものの、残債務がある状態なのです。そのため、瑕疵担保責任をもとに補修を依頼されても答えることができません。

そのため、初めから売買契約に瑕疵担保責任免責を付ける必要があります。瑕疵担保責任免責、つまり、何らかの問題があっても瑕疵担保責任を負いません、ということを宣言、売買契約にて明確にしておく必要があります。

もちろん、何らかの問題があり、それを売主が知っていて故意に隠していた場合は、この免責は使えないので注意しましょう。

一括決済にする

任意売却の場合、売買契約を交わした後に売買代金の一括決済をするというのが一般的です。一般の不動産売買の契約なら手付金を支払って、売買契約の成立となるのですが、任意売却の場合は一括決済にしておいた方が、金銭的に安全なのです。

任意売却は、売主の都合で売買契約の解除をするケースが多々あります。もし、そのようなことになってしまったら、手付金の倍返し、手付金の放棄を要求されるわけです。当然ですが、手付金をもらったとしても、売主の懐には入らずに債権者に回収されます。その上で、手付金の倍返しになったら、売主が背負う羽目になります。

そのため、任意売却の売買契約をお金の面で失敗しないためには、一括決済にする必要があるのです。

ちなみに、任意売却の売主の都合で一方的に解除するケースですが、例えば、後順位の抵当権者(債権者)が抵当権の消滅に応じない、もしくは抵当権者に相談することなく、勝手に交渉を進めてしまい、抵当権者が不信感から抵当権の消滅に応じないなどがあります。

売主の裁量よりも債権者の意向の方が強く影響される任意売却ならではのトラブルです。

違約金を一切負わない

前述の通り、任意売却に関しては、売主よりも債権者の意向が強く反映されます。そして、往々にして後順位の抵当権者(債権者)がごねます。

そのため、決済直前になって、突然、後順位の抵当権者がごねはじめて、9割まとまっていた任意売却が流れるケースがあります。また、決済日の当日に新しく差押えが入ってしまい、決済が延期になるケースもあります。

特に前者の方が悪辣であり、任意売却のプロにしてみると頭の痛い問題でもあり愚痴としよくあがります。

任意売却は、実際に決済されるまで、どのようなトラブルが発生するのか、任意売却に関してはプロでも読めない部分がありますので、いくつも保険をかける必要があるのです。そして、違約金を一切負わないという免責特約もその一つです。これを忘れると、違約金が発生し売主のみが責任を負うことになります。

まとめ

任意売却の売買契約で、金銭的に損をしないためのポイントを紹介しました。任意売却に関しては、特に後順位の抵当権者の存在で話が流れるケースが多いのです。

決済日直前で、ハンコ代の増額を要求してきたりします。初めからごねていれば、裁判所などを利用して手を打てるのですが、本当にトラブルが多く、売買契約がご破算になることが多々あります。

そのため、任意売却をした後も含めて、一切のお金を支払わないように済むよう、売買契約書作成の段階でいくつもの保険をかける必要があります。

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