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hikaku128_128任意売却を決定した場合、1円でも高くマイホームが売れた方が所有者と債権者とともに喜ばしいことなのですが、1円でも高くすると買い手がつかなくなることがあります。そのため、査定と債権者との交渉というのは非常に重要な問題になります。今回は査定と債権者との交渉について紹介をしていきます。

任意売却をするためには

住宅ローンの返済をすることが困難であり、マイホームを任意売却しようと考えたときに問題になるのが、所有者の独断で任意売却をすることができないという点にあります。

マイホームなのだから、所有者が売り払っても問題はなさそうなのですが、住宅ローンが残っている場合は不可能です。住宅ローンを完済した場合は、マイホームを所有者の判断で売り払っても問題はありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合、債権者がマイホームに抵当権というものを定めています。この抵当権がある限りにおいて、所有者はマイホームを独断で任意売却することができません。

抵当権とは?

抵当権とは、例えば、銀行から3000万円を借りてマイホームを建てた場合、マイホームの所有者が必ず銀行に3000万円を返すとは限りません。そのため、所有者はマイホームに抵当権を設定して銀行から3000万円を借りるわけです。

抵当権を設定することで、もし3000万円を返済することができない場合、銀行は抵当権を実行して、抵当権が設定された所有者のマイホームを競売にかけることが出来ます。競売で買い手がついたらマイホームの所有者はお金を手に入れ、それで銀行へ返済をするわけです。

住宅ローンが残っている途中で任意売却をするということは、抵当権がついているマイホームを所有者が売ることです。そのため、任意売却をする前に銀行などお金を貸してくれている金融機関がマイホームにかけている抵当権を取り消してからではないと、マイホームを売ることはできません。

査定と交渉

抵当権を取り消してもらうためには、マイホームを不動産業者に査定してもらい、少しでも高く査定金額を出してもらう必要があります。

この査定に関してですが、任意売却に慣れた専門の不動産業者でなければ、うまくいかないケースの方が多いので、査定を頼むのであれば、任意売却に慣れた業者に依頼をしましょう。

査定に関しては1円でも高い方がいいのですが、それが市場価格とあまりにも乖離していると当然ですが、売れませんので競売にかけられてしまいます。また、任意売却は迅速にマイホームを売却することが何よりも重要なので、あまりにも高い価格というのはNGです。

しかし、抵当権を取り消してもらわないといけないので、債権者が満足する価格をはじきだす必要もあります。あまりにも査定価格が安ければ、債権者は抵当権を取り消しに応じませんので、結局、競売になります。

そのため、なぜマイホームがこのような査定額になるのか、ということを不動産業者が債権者へきちんと説明することができないといけません。

例えば1500万円の住宅ローンが残っていたとしても、マイホームが800万円の価値しかなければ、債権者はその査定額に納得するケースというのは低くなるでしょう。そのため、任意売却に慣れていない業者へ依頼をしてしまえば、債権者を納得させることができません。

つまり、債権者を納得させることができる知識などがある専門の業者が根気強く交渉をしなければならないのです。

まとめ

任意売却をするには、債権者の同意が必要になります。債権者が同意をしなければ抵当権の消滅というのをしてくれませんので、任意売却自体することができないのです。

債権者が納得する査定額でなければ債権者は抵当権を放棄しないのですが、債権者に有利な査定額を出してしまうと、あまりにも価格が高くなるので市場では買い手がつかなくなります。

そのため、市場価格で売れてかつ、債権者が納得するように交渉をする必要があります。この交渉の任に当たるのが任意売却に慣れた専門の不動産業者になります。

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