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sign128_128任意売却の相談の際には、自身がどのくらい借金があるのか、どのようなものを滞納しているのかをしっかりと調べて話さなければいけません。相談する回数が少ない方が、より迅速に任意売却に向けて具体的な行動に移しやすくなれます。今回はマンションの滞納の相談について紹介をします。

管理費・修繕積立金の滞納

例えば、区分所有マンションを購入して、その住宅ローンの支払いに行き詰った場合の話です。

このような区分所有マンションを購入した際には、住宅ローンの他に、管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。しかし、住宅ローンの支払いができないのに、管理費や修繕積立金を律儀に支払うという人はそこまで多くはないと思います。

そして、この管理費や修繕積立金を滞納していると任意売却をする際に少し問題となりますので、事前に相談をする必要があります。

任意売却がしにくい理由

例えば、管理費や修繕積立金を滞納したままで、売りに出しますと、それを購入した人は旧所有者の滞納していた、管理費や修繕積立金を引き継ぐ必要があるのです。

つまり、中古で区分所有マンションを購入したら、前の所有者の滞納金がもれなくついてきてしまうのです。

そのため、そのような区分所有マンションを買い手が付きにくくなりますんで、債権者は管理費や修繕積立金の滞納があるマンションは、滞納金を完全に抹消しなければ不動産売却をすることができないと、当然ながら考えます。

もちろん、住宅ローンで首が回らない債務者に滞納している管理費や修繕積立金を今すぐ出せというものではありませんので、安心をしてください。

管理費や修繕積立金の滞納を消す方法

消す方法といっても、特別なものではなく、任意売却でマンションが売れて出た利益の中から管理費や修繕積立金を支払うケースがほとんどになります。

これを支払っておけば、新しく所有権を手に入れた人は、滞納分を引き継ぐ必要はなくなります。

ただ、これも完璧ではなく、穴があるので注意をしてください。

注意点として

管理費や修繕積立金を任意売却で出た利益から支払うのを認めてくれる債権者の方が多いのです。

しかし、住宅支援機構でも、認めるのは5年間を限度としているのです。つまり5年以上滞納をしていると、その分は新しく不動産を手に入れた人もしくは売りに出す債務者が支払わなければならないのです。その上、付帯するマンション関係の経費の遅延は別に支払ってください、というところの方が多くなりますので、ここも注意をしましょう。

付帯するマンション関係の経費ですが、下記のものです。

  • 駐車場代・駐輪場代
  • 専用庭代
  • ルーフバルコニー使用料
  • インターネット使用料
  • 町会費
  • 組合費
  • 遅延損害金

これらは、債権者が任意売却で売れた利益の中からは支払うのを認めませんので、自身で支払うか新しく所有権を手に入れた人が支払わなければならないのです。

減額交渉について

任意売却をする人は管理組合と減額交渉を行なう必要が出てくるのですが、上記の付帯するマンション関係の経費の中で、管理組合が減額交渉に応じてくれるものはほとんどありませんが、わずかですが、遅延損害金に関しては減額交渉に応じてくれる管理組合は存在します。

つまり、可能性は低くなってはしまうのですが、マンションなど任意売却する際は遅延損害金を減額、もしくは外してもらえるように交渉をしましょう。そうしなければ、買い手が付きにくくなるので注意をしましょう。もちろん、これらの交渉は任意売却を専門で行うプロの不動産業者が行ってくれますので、事前に相談の際に話しておく必要があります。

まとめ

任意売却は、区分所有マンションの住宅ローンの支払いに困った際にも利用することが出来ます。

しかし、問題として管理費や修繕積立金の滞納分がありますと、それは任意売却で出た利益から支払いを行なうのですが、付帯するマンション関係の経費は、債権者は支払いを行ないません。

そのため、任意売却を行う人は遅延損害金に関しては減額交渉に応じてくれる管理組合がいるので、必ず交渉をしましょう。

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