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任意売却の販売活動において、気をつける点がいくつかあります。マイホームの販売活動それ自体は通常の不動産売買と同じなのですが、任意売却の場合、マイホームの所有者には金銭的な余裕というものがありません。そのため、「瑕疵担保責任免責」というものを販売図面に、しっかりと記載しておく必要があります。今回は、この瑕疵担保責任免責について紹介をしていきます。

任意売却の販売活動

任意売却の販売活動に関して、これはREINS(レインズ)という不動産売買の専門サイトにアップして販売をします。これは、任意売却であっても通常の不動産売却であっても同様にとられる一般的な手法になります。

ただ、任意売却の場合は、マイホームの所有者よりも債権者の意向が強く反映されます。価格を下げる場合、債権者の同意を得る必要があるのです。

また、マイホームの所有者に関してですが、住宅ローンの支払い能力が破綻している、つまり、金銭面に余裕がない可能性があります。そのため、これから紹介する「瑕疵担保責任免責」を販売図面に事前に記載しておくことで、マイホームを購入した者とのトラブルを避けることができます。

瑕疵担保責任免責とは?

では、この「瑕疵担保責任免責」とはどのようなことなのでしょうか。

まず、瑕疵(かし)とは、いわゆる欠陥です。例えば、雨漏りなどが瑕疵にあたります。厳密な瑕疵に関しては法廷で争われることになるのですが、一般的なのは雨漏りです。

そして、通常の不動産販売活動では、「瑕疵担保責任」というものが、マイホームの所有者には発生します。一般的にマイホームの売却が完了して、マイホームを引き渡してから1ヶ月〜3ヶ月間に、何かしらの不具合、つまり瑕疵があった場合、買主からの訴えにより、その瑕疵を解決しなければなりません。

しかし、任意売却をするという人に関しては、住宅ローンを支払うことができず、またその他にもローンを組んでおり、金銭的な余裕というものがありません。そのため、瑕疵があったとしても、それを修理する能力がないのです。

なぜなら、マイホームを売却して得た金銭の全てを、債権者に返済する必要があるからです。そこで、瑕疵担保責任免責とすることで、何らからのトラブルが発生しても、責任を負う必要がなくなります。

販売図面に記載する

瑕疵担保責任免責に関してですが、販売図面に記載すると、不動産業者であれば、その不動産が任意売却であるということがわかります。そのため、ある程度は配慮してくれる可能性があります。

あからさまに欠陥や不具合がある場合

任意売却をする際に、不動産業者とのヒアリングや査定があります。瑕疵担保責任免責と販売図面に書けば、修理費用など支払う責任が免責されるのですが、あからさまに瑕疵がある場合は、きちんと宣告をしておくことを重要です。

少しでも査定額をよくするために、黙っているというのはあまり、良い手段ではありません。その理由として、マイホームの所有者が、事前に何らかの不具合を知っていたのに隠して任意売却を成功させた場合、買主が追求することで、瑕疵担保責任が発生します。

まとめ

マイホームを売買する場合、売主は瑕疵担保責任を負います。これは、買手がマイホームに住み始めてあからさまな不具合や欠陥がある場合、売主は、この不具合や欠陥を改善させる必要があります。

瑕疵担保責任の期間に関しては、契約書に記載されていますが、民法的には1年です。ただ、一般的には2〜3ヶ月程度になります。

しかし、住宅ローンの返済に困り、任意売却をする場合、マイホームの売却代金は、すべて債権者へ配分されますので、マイホームの所有者には1円だって金銭は入ってきません。

そのため、不具合や欠陥があっても修理することができないので、事前に販売図面に瑕疵担保責任免責と記載することで、故意に不具合や欠陥を隠蔽していなければ、瑕疵担保責任は免責になります。

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