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マイホームの任意売却を決意するまでの期間が遅く、すでに債権者に競売を申し立てられ、期間入札までの時間がない場合、マイホームの販売活動に関しては困難を極める可能性が高くなります。つまり、一般市場にて買取を希望する顧客を探すには時間的な余裕がなく困難になります。このような場合、買取専門業者へマイホームを売却する手段があります。この場合、債権者が許可をしないケースがありますので、任意売却に慣れた不動産業者に任せることが重要です。

REINSで購入希望者を探す

マイホームを任意売却するときに、利用されるのがREINS(レインズ)です。

このREINSとは、不動産業界が大団結をして平成2年に誕生させたReal Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営をしているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。

通常は、このREINSへマイホームの情報を載せて、一般市場にて購入希望者を探すことになります。これは任意売却でも同様です。

しかし、すでに競売を申し立てられてしまい、期間入札までの期間がほとんどない場合、REINSにマイホームの情報をアップして購入希望者を探すことは時間的に困難になる可能性があります。買手が付かないのであれば、任意売却をすることができず、競売によって市場価格よりも安価な値段でマイホームを売りに出されてしまいます。

買取専門業者へ売却

このような、一般市場での購入希望者を探すには時間が足らない場合には、買取専門業者に売却をはかります。

この買取専門業者ですが、不動産再販業者とも呼びますが、これらの業者は購入したマイホームなどの不動産をリフォームやリノベーションをして、新しい付加価値をつけて再び市場に売りに出すことで利益を出す企業です。

そのため、これらの業者にマイホームを任意売却する場合、市場価格よりも安く買取られるのが一般的です。ただ、競売でマイホームを販売したときと比較をすれば、その買取価格は高くなります。

つまり、市場価格よりは安く、競売よりは高くマイホームを購入してくれるのが、買取専門業者となります。

債権者との調整が必要

買取専門業者へマイホームを売買するかどうかは、マイホームの所有者(債務者)の独断で決定をすることはできません。住宅ローンの債権者たちから、買取専門業者へマイホームを売買していいのかどうかを許可をもらう必要があります。

債権者としては、マイホームの販売価格が当初の予定よりも低くなる場合、稟議などの関係で許可が下りない可能性が高くなります。予定する価格よりも販売価格が下回るということはそれだけ債務を回収することができないので、買取専門業者への販売を極端に嫌う債権者は一定数存在します。

当然ですが、競売となったら、予定価格よりも大幅に販売価格が下回りますので、それだけ債務の回収は難しくなることになります。そのため、競売になったらどのくらい損をするのか、競売よりは買取専門業者へ販売をした方が利益になるという点を説明していくことで債権者の承諾を得ることが出来ます。

この交渉に関しては、任意売却に慣れた専門の業者が交渉を代行しますが、競売手続きの途中で必ず作られる不動産鑑定人(評価人)の評価書が競売での売却基準価格になりますので、この評価書をもとにして、債権者との金額交渉を行なうのが適切な方法です。

この評価書に関しては、インターネットで閲覧することができますが、インターネット上に評価書がアップされているということは、すでに期間入札が差し迫った日程になっていますので、任意売却を成功させるには余裕がありません。インターネット上にアップされる前に裁判所で閲覧をする必要があります。この時、マイホームの所有者の協力がないと閲覧できませんので、積極的に協力をするようにしましょう。

まとめ

任意売却と競売を同時におこなう場合、時間的な余裕がなくマイホームに買手が付かず、競売になる可能性があります。

このような場合、不動産買取業者に売却するという方法があります。ただ、市場価格よりも安価での購入となりますので、債権者との交渉が重要になります。競売になった場合、不動産買取専門業者へ売却するよりもより安価な販売価格になってしまうので、競売より利益があるとして債権者と交渉をしましょう。

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