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任意売却をする場合に面倒臭い存在は債権者です。しかし、物上保証人や連帯保証になどの保証人がいる場合、任意売却はことさら面倒くさくなり、注意が必要になります。ここは債務者には特別関係がないのですが、債権者が安易に妥協して低価格でマイホームを任意売却させない理由を紹介します。これは単純に負債を回収するためではなく、「担保保存義務違反」というものが関係してくるのです。

任意売却の販売活動と保証人

任意売却において、債務者(マイホームの所有者)は、通常の不動産売買とは異なり、債権者が満足するような価格でマイレージを販売に出す必要があります。そのため、債務者がほぼ独断でマイホームを任意売却することは不可能です。

マイホームの査定額に不満を持つ、債権者は任意売却に納得をせず、そうなってしまえば、債権者が持つ抵当権を手放しませんので、契約が結ばれたとしてもマイホームの売却は不可能になります。

さらに、連帯保証人、物上保証人が存在する場合、この保証人も売却金額に納得する必要があります。そうしなければ、任意売却が出来ないという可能性があります。保証人を納得させなければならない理由というのが「担保保存義務」です。

担保保存義務

連帯保証人などの保証人の立場からしてみると、住宅を担保にしているので問題ない、と言われ担保を引き受けたのに、担保を勝手に低価格で処分されてしまったら、困ります。

例えば3000万円の担保(住宅)があると安心していたのに、その担保(住宅)を1000万円で売却されてしまったら、2000万円を請求される可能性が出てきます。これは保証人としては到底納得いくものではありません。

そのため、このような保証人のために、抵当権を持っている債権者には「担保保存義務」という義務が課せられます。つまり、担保を勝手に売り払って喪失、もしくは減少させないように保存するという義務です。債権者、つまり銀行などは保証人の許可をとらなければ、抵当権を抹消させることができないのです。つまり、任意売却に関しては保証人も同意をしなければなりません。

同意をしない場合

そうはいいましても、保証人は高い確率で、損をするわけですから同意というのは難しくなります。しかし、そうなってしまうと、任意売却は難しくなり、最終的に競売になる可能性があります。

そうなってしまうと、債権者は損が大きくなります。競売と任意売却を比較した場合、圧倒的に任意売却の方が高く売却することができ、多くのローン残額を回収することとができるのです。

そのような場合のために、保証人契約時にある特約を付けます。

担保保存義務免除得の利用

保証人が認めない場合のために、通常は「担保保存義務免除特約」を住宅ローンの保証人契約時に付けます。この担保保存義務免除特約がある場合、保証人が反対をしていても、誰もが納得をしないような異常に安い価格で住宅を売却しない限り、保証人の同意を必要とはしません。

たとえば、金融機関が権利を乱用して不当に安い価格で住宅を販売するのであれば、この免除特約を保証人が無効化することも可能になります。

そのため、この担保保存義務免除特約に関しても、万能なものではないのです。それゆえに、債権者は担保保存義務免の同意を保証人にきちんともらい、後々反故にされないように担保解除同意書を作成することが一般的です。

まとめ

債務者と保証人の間できちんと話がついていることが望ましいのですが、債権者は、任意売却をする際に、保証人の同意を得る必要があります。なぜ、同意が必要なのかといえば、保障人の担保を不当に安く売り払うことを禁じた、「担保保存義務」というものが、債権者には課せれています。

しかし、保証人が納得をしないでも売却をすることができるように、保証人契約時に「担保保存義務免除特約」というものを結びます。しかし、この担保保存義務免除特約に関しても万能ではないので、さらに担保解除同意書を作成して完全に保証人に異議を唱えさせないようにします。

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