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minnna128_128任意売却に関しては、任意売却に慣れた専門の不動産業者と媒介契約を結ぶことをおすすめしますが、契約には複数の種類があります。任意売却をする場合どのような媒介契約があるのか、また契約ごとの特徴について紹介をしていきます。

媒介契約とは

任意売却をする場合、マイホームの所有者が依頼主となり不動産業者との間で不動産売却における触媒契約を締結します。不動産業者は、宅地建物取引業法第34条の2で、この媒介契約を結ぶことを義務付けられています。

媒介契約の締結に関しては、任意売却をする上では必ず行う必要のある重要な部分になりますので、媒介契約の内容に関しては十分に把握しておく必要があり、理解せずに行うと、任意売却の途中で不動産業者とのトラブルに発展する可能性も十分に考えられます。

任意売却に関しては、一般的に専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約のいずれかを結ぶことになります。これは、任意売却では依頼主(売主)と買主のマッチングのみならず、債権者との交渉や調整をする関係上、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約のいずれかにして窓口を1つに絞り、債権者とのやり取りの簡便化が図られます。

また、債権者の意向で一般触媒契約を締結することもあります。

触媒契約の種類

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

この3つの種類があります。前述のように、任意売却では、専属専任媒介契約、専任媒介契約のいずれかを結ぶのが一般的です。

専属専任媒介契約

仲介を1つの不動産業者に絞る契約です。この契約を結んだ後、他の不動産業者に任意売却の仲介を依頼することは禁止されます。

また、依頼主(売主)が自分でマイホームの買い手を見つけたとしても、不動産業者を間に挟むことなく直接売買をすることもできなくなり、必ず、間に不動産業者をはさみ、売買をすることが義務付けられます。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と非常によく似た契約内容となります。

しかし、専属専任媒介契約とは異なり、依頼主(売主)が自分で見つけた買主に関しては、不動産会社を間に挟むことなく直接売買をすることが可能です。

一般媒介契約

複数の不動産業者と同時に仲介契約を結ぶことのできる契約になります。依頼主(売主)が自分で買主を見つけた場合、不動産業者の仲介を挟むことなく直接売却することも可能です。

明示型と非明示型の2種類があり、明示型は他の不動産業者に依頼をしていることを不動産業者に通知する必要があり、非明示型はその必要がない契約です。

ただ、最終的には1つの不動産業者に絞って売買を進めていきます。有力な購入希望者を紹介してきた不動産業者と取引を進めていくのが一般的です。

任意売却の場合、依頼主(売主)が指定する不動産業者の他に、債権者側の不動産業者でも販売活動をするケースでは、この一般媒介契約となります。また、自己破産をした場合、破産管財人がいくつかの不動産業者に売却を任せるときにも、この一般媒介契約となります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の法規制

専属専任媒介契約と専任媒介契約には、いくつかの法規制があります。

その1つとして、媒介契約期間があります。依頼主(売主)にとって契約の拘束力が働く期間ですが、これは3ヶ月間です。3ヶ月ごとに契約を更新していき、1回の契約で結べる期間も3ヶ月間です。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合、不動産業者には仲介業務の実施状況、つまり、販売活動の状況を依頼主(売主)へ報告する義務というのが課せられます。

専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上の報告の義務がありますので、不動産業者が不適切な行為を行うことは難しくなります。

まとめ

任意売却を不動産業者へ依頼する場合、下記の2種類の契約を結ぶのが一般的です。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約

契約の有効期限は3ヶ月間であり、契約を締結した不動産業者以外とは契約を結ぶことができなくなります。

特に専属専任媒介契約は効力か強く、依頼主(売主)が自分で買主を見つけてきても、契約を結んでいる不動産業者を間にはさみ不動産の売買をすることになります。専任媒介契約に関しては、依頼主(売主)が自分で見つけてきた買主へは不動産業者を間に挟むことなく売買をすることが可能です。

一般媒介契約というのもありますが、任意売却ではあまり利用されません。

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