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住宅売買においてマイホームに不具合や欠陥がある場合は、通常なら売主が修理するのですが、任意売却に関しては「瑕疵担保責任免責」により、修理費用など出す必要がありません。事前に販売図表に瑕疵担保責任免責と記載する必要があります。今回は、住宅の瑕疵について紹介していきます。

瑕疵担保責任免責について

通常、住宅売買をする際は、瑕疵担保責任が売主側に発生します。住宅の瑕疵については後述しますが、買主が購入したあとに不具合や欠陥に気がついたら、瑕疵担保責任によって、売主が修理をする必要があります。

ただ、事前にこのような不具合や欠陥があることを説明して、それに同意をした場合、またあからさまに欠陥があるのに買手が気が付かず購入したら、瑕疵担保責任は発生しません。

しかし、売主が不具合や欠陥に気がつかずに買主へ売却した場合は、瑕疵担保責任を負う必要があります。これを「無過失責任」と呼びます。

任意売却をする人の場合、金銭的な余裕というものがありませんので、何らかの不具合や欠陥があったとしても、それを修理することは難しくなります。マイホームを売却して得た利益はすべて債権者に配分されるので、お金がないのです。

そのため、任意売却をする人は、販売図面に「瑕疵担保責任免責」と記載しておきます。これは、不具合や欠陥があっても修理しませんよというものであり、これに買主が同意して契約を結ぶと、瑕疵担保責任が免責になります。

ただし、不具合や欠陥を知っている上で黙っていた場合は、瑕疵担保責任が発生します。

一般的な瑕疵について

一般的な瑕疵についてですが、下記のようなものがあります。

  • 物理的な瑕疵
  • 土地の瑕疵
  • 環境的な瑕疵
  • 法律的な瑕疵
  • 心理的な瑕疵

これらの瑕疵に分類することができます。

物理的な瑕疵

建物それ自体に欠陥や不具合がある場合が、この物理的な瑕疵になります。

雨漏りやシロアリ、柱や土台の腐食などです。

この物理的な瑕疵に関係したトラブルというのが、一番多くなります。

土地の瑕疵

これは、土地に欠陥があり、そのせいで例えば新しく家を建てることができない場合です。

土壌汚染や浸水被害、地盤沈下などがあります。

環境的な瑕疵

これは、土地や住宅それ自体には全く問題がないのですが、悪臭がしたり、騒音や振動、また日照権の侵害などが環境的な瑕疵になります。

ただ、この環境的な瑕疵に関しては、売主が必ずしも悪いわけではないので、買主と売主で裁判になり、瑕疵について判断をします。

法律的な瑕疵

これは、住宅を購入したのに、すぐに都市計画法や建築基準法などの法律によって、何らかの制限がかかる場合によっては立退く必要がある場合がこれに当たります。

心理的な瑕疵

この心理的な瑕疵ですが、例えば自殺した人がいる住宅を購入して、購入した後に自殺した人間がいることを知った場合が当たります。

また、殺人事件があったり、暴力団の事務所が近くにあったり、カルト宗教の集会所が近くにある場合も、心理的な瑕疵に当たります。

ただ、これも住宅や土地に問題というのはありませんので、裁判になるケースが多くなります。

まとめ

任意売却において、売主というのは短期間のうちにマイホームを売却する必要がります。しかし、瑕疵担保責任を負うことができません。そのため、瑕疵担保責任免責を販売図面に記載することで、不具合や欠陥が生じたとしても、責任を負う必要がないのです。

また、一般的な瑕疵については下記のように分類することができます。

  • 物理的な瑕疵
  • 土地の瑕疵
  • 環境的な瑕疵
  • 法律的な瑕疵
  • 心理的な瑕疵
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