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bikkuri128_128住宅ローンの支払いが滞ってしまい、任意売却を選択しなければ、競売が待っています。今回は競売が始まるまでの流れを紹介していきます。競売が始めってしまうと任意売却ができなくなり損害が大きくなりますので、ぜひ注意をしてください。

競売までの簡単な流れ

ローン滞納

住宅ローンの返済が滞っていますと、債務者(住宅の所有者)のころのは様々な書面が送付されます。

  • ローン返済についてのご連絡
  • 督促状
  • 最終通告書

これらのような書面がやってきます。内容としてはどれも「住宅ローンの支払いが止まっているので、至急払ってください」というものです。

これら書面を無視していますと、金融機関の担当者は、督促の効果を高めるために住宅や会社へ電話連絡、訪問などをおこないます。

だいたい、3ヶ月から6ヶ月間は続きます。

代位弁済予告通知

滞納後、3ヶ月から6ヶ月以内に届く、事実上の最後通告です。

住宅ローンを借りる際、金融機関との間で締結する金銭消費貸借契約とは別に、一般的に保証会社や保証協会との間で「保証委託契約」を締結するはずです。

この保証契約により、債務者が住宅ローンの滞納をおこない、期限の利益を喪失した場合、保証会社が債務者に代わって金融機関へ借入金座高の金額を一括で支払います。

これが、代位弁済です。この代位弁済をされると、住宅ローンの残債務に遅延損害金として14%の利息をその保証会社へ一括で支払わなければなくなります。

その代位弁済をしてしまいますよ、という通告です。

期限の利益の喪失

この期限の利益というのは、ローンを締結する際に締結する金銭消費貸借契約の期間中、債務者が各期日までに決められた金額を返済することで、残りの借入金は、期限が到来するまで返済をする必要がないという民法上の定めです。

しかし、金銭消費貸借契約書には必ず、「期限の利益の喪失」条項があります。

例えば、債務者が住宅ローンの滞納や自己破産などを行うことで、お金の支払いが止まった場合、債務者にいつまでも分割の支払いの利益を与える必要はなくなります。これ以上待っても債務者が支払いを行なわないと債権者が判断すると、期限の利益は喪失されます。

その結果、債務者は残っている住宅ローンのすべての金額を債権者に対してただちに一括して支払わなくてはならないのです。住宅ローンの分割返済の権利がなくなります。

この期限の利益の喪失の通知は、一般的に住宅ローン初回滞納時より6ヶ月程度となっています。債権者にとっては3ヶ月以上で通知をすることもあります。もし、債務者が自己破産を申し立てたときは、債権者はただちに期限の利益の喪失を通知します。

代位弁済通知

住宅ローンを滞納し、期限の利益の喪失の通知が届きます。そのあと、債務者には住宅ローンの保証会社から代位弁済に関する通知が送られてきます。

この代位弁済が行われると、住宅ローンの債権は金融機関から保証会社などへ譲渡されるので、債務が自動的に消えるわけではありません。

ローンの残金と遅延損害金(代位弁済日の翌日から完済するまでの期間分の利息(年利14%)を一括で支払わなければなりません。そのうえ、団体信用生命保険は解約されますので、債務者に万が一のことがあっても、残された家族には何の保証も残りません。

この通知1ヶ月後で、担保不動産の競売開始決定通知というものが届きます。

競売開始決定(裁判所が動き出します)

不動産に抵当権などの担保権を設定した債権者は、不動産の売却金額による債権回収の見込みがある場合、それを換金化してもらうよう地方裁判所に不動産差押え申し立てをおこないます。

この不動産差押えの申し立ての後、債務者には不動産競売開始決定という裁判所から「担保不動産競売開始決定通知書」が特別送達で届きます。この競売開始決定とは、債権者が抵当権の実行により不動産差押えが開始されますよ、というお知らせのことです。

つまり、競売手続きが着手されることのお知らせです。この通知が届くと同時期に、登記簿には差押登記がされますので、自由に売却することが出来なくなります。

競売の申し立てを行っても、債権者は裁判所に競売開札期日の前日までであれば、競売手続きを取り下げる可能です。しかし、債権者によっては債務者が任意売却を希望したとしても競売の申し立てをしたら、競売の取り下げに応じない、つまり、任意売却に応じない債務者もいます。

そのため、任意売却は早め早めの段階で行うことが重要です。

まとめ

住宅ローンを滞納しますと3ヶ月から6ヶ月程度は、金融機関も待ってくれます。つまり、この期間ない今後の方針をどのようにするのか、話し合った方がいいでしょう。

特に、期限の利益の喪失と代位弁済をされてしまうと、ローンプランというのが完全に崩壊してしまうことを意味します。特に代位弁済を行なわれてしまいますと、年利14%の金利が発生するのみならず、団体信用生命保険の解約というデメリットも存在します。

代位弁済に関しては、ほとんど嫌がらせに近いものがありますし、ここまで発展する前に、任意売却を選んだ方がいいと思われます。つまり、ローンを滞納して3ヶ月から6ヶ月の間が、任意売却をして、その後のローンで悩む心配のない猶予期間といえます。

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