任意売却の窓口では、住宅ローンを払えない方のための解決方法「任意売却」の総合解説サイト。任意売却とは、任意売却成功のコツ、競売との違いとメリットデメリット、任意売却の失敗談や成功事例、任意売却の進め方を完全解説します!
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任意売却とは?

money128_128「住宅ローンが払えない」
「住宅ローンの返済が遅れてしまっている」

場合に、支払いの滞納が3ヶ月以上続くと、債権者である銀行や金融機関は競売(けいばい)の手続きに入ります。

競売とは

債権者が担保にしている不動産を裁判所の管理下で強制的に売却する手続きのこと

を意味します。

銀行は住宅ローンの返済が3か月以上続くと「もう待っていても返済はできないんだな。」と判断して、裁判所の管理下の元、担保にしていた住宅を売却し、貸していた住宅ローンの残債の回収をするのです。

競売で住宅が売却されてしまったら・・・強制的に退去しなければなりません。競売で売却したお金(地多雨を売却したお金)は債権者である銀行や金融機関の返済に充てられるので1円も自分達には入ってこないのです。

任意売却とは

「住宅ローンが払えない」場合に、競売になる前に、不動産会社を介して競売より良い条件で自宅を売却すること

を意味します。

任意売却は競売よりも色々なメリットがあり、競売になりそうなケースでは任意売却を選択する方が急増しているのです。

競売のデメリットと任意売却のメリットについて細かく解説します。

競売のデメリット

相場よりも安く落札されてしまう!

money128_128競売は、裁判所が評価額を決定して、それを最低入札価格として不動産会社などが入札をし、高い値をつけた方が落札するのです。

公開された市場で売買される価格よりも、6割~7割の金額で落札されてしまうことが多いのです。

「家を強制的に売られてしまうのなら、高くても、安くても関係ないのでは?」

と思う方も多いと思いますが、自宅の売却額で住宅ローンの残債を返済するのですから、安く売られて足らない部分は借金になってしまうのです。

自宅が競売で売却されてからも、住宅ローンの残債を返済しなければなりません。競売後の借金の返済を考えれば、高く売るに越したことはないのです。

落札者の都合で立ち退きを迫られる!

track128_128競売では、落札者の都合で強制的に退去させられてしまいます。

  1. 落札者は入札した代金を納付すると不動産引渡命令を申立て
  2. 裁判所が引渡命令の確定
  3. 落札者は強制執行を申立て
  4. 裁判所が明け渡し催告
  5. 強制執行の断行

1ヶ月~1か月半の間で強制執行の断行まで進んでしまいます。強制執行の断行では、執行官や鍵屋さん、作業員が来て、鍵を開けて家具や家電などを運び出してしまい、鍵は退去後に付け替えられてしまうのです。

落札後に退去しなければ、それは不法占拠なのです。

競売物件は近所に知られてしまう!

woman2128_128競売物件は競売物件として新聞や情報誌、インターネットで公開されてしまいます。

「競売物件」として公開されるので「あのお宅は住宅ローンが払えなかったのね。」と近所に知られてしまうのです。

経済的な事情(プライバシー)を知られてしまうことは大きなデメリットと言えます。心理的な負担も大きいのです。

例えば

最高裁判所が運用する競売専用のサイト BIT(Broadcast Information of Tri-set system)
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

残った借金の返済方法は交渉できない

security128_128競売で売却した金額が住宅ローンの残債に届かず、借金が残ってしまった場合には債権回収会社(サービサー)に債権が譲渡される場合がほとんどです。

債権回収会社(サービサー)が債権を持つとサービサーによっては一括返済を求められるケースもあるのです。

立ち退き料や引っ越し代はもらえない

zero128_128後ほど、解説する任意売却の場合は、立ち退き料や引っ越し代をもらうことができるのですが、競売では立ち退き料や引っ越し代は支払われません。

引っ越しや新居を見つける費用を捻出することもできないのです。

任意売却のメリット

市場価格に近い金額で売却できる!

graphline128_128競売は、市場価格の6割~7割でしか売却はできません。

一方で任意売却は不動産会社が自社のルートなどで売却するため、市場価格に近い価格で売却が成立するので、競売よりも高い価格で売ることができるのです。

売却額が高ければ、残った住宅ローン返済額も少なくなるのです。

相場は

競売  :市場価格の6割~7割
任意売却:市場価格の8割~9割

近所に知られる可能性はほとんどない!

met128_128任意売却は、不動産会社が自社の顧客に優先的に紹介してクローズドの中で売却するケースが多いのです。

また、不動産サイトなどで売却したとしても、競売と違って「競売物件」として売りに出されたかどうかはわからないのです。

仮に近所の方がご自宅が売りに出ていたことを不動産サイトで知ったとしても、「引越すんです。」とでもいえば、経済状況がばれることがないのです。

任意売却後に残った借金の返済も計画的に行うことができる!

calendar128_128任意売却は債権者とも交渉したうえで、物件の売却を行います。このときに売却後の返済計画についても、債権者と交渉することができるのです。

当然、現在の収入を考慮して、無理のない範囲での返済方法を相談して決めることができるのです。

引っ越し代ももらえる

track128_128交渉次第ですが、多くのケースで任意売却では買い手に物件の売却額に加えて20万円程度の引っ越し代を用意してもらうことができるのです。

退去をするにしても手元に引っ越し代もないというケースが少なくありませんので、引っ越し代も用意してもらえる任意売却の方がメリットがあるのです。

引っ越し時期も相談可能

退去の時期、引越しのタイミングについても、買主と不動産会社が間に入って調整することが可能です。

無理に引き延ばすことはできませんが、事情に応じて引っ越しのタイミングを調整することができるのです。

リースバックという方法も選択できる!

house128_128リースバックとは

セール・アンド・リースバック(セール&リースバック)が正式名称ですが、一旦自宅を任意売却で売却してから、賃貸という形で家賃を支払ってそのまま住み続ける方法のことを言います。

リースバックであれば

  • 愛着のある家に住み続けられる
  • 知り合いに事情を知られる必要もない

というメリットがあるのです。

また、買主も不動産投資家ですから、そのまま借りてもらって家賃収入になった方が、一から借主を探す手間やコストがかからないのでお得なのです。

任意売却ではリースバックができるメリットもあるのです。

競売のデメリットと任意売却のメリット比較

比較項目競売デメリット任意売却メリット
売却価格市場価格の6割~7割市場価格8割~9割
残債の返済方法相談できない相談可能
退去時期相談できない。強制退去相談可能
近所へばれる可能性競売物件として情報が公開されてしまう知られる可能性が低い。知られたとしても競売物件であることはばれない
立退料や引っ越し代支払わない交渉によって支払われる可能性が高い
リースバック不可買主が同意すれば可能

任意売却はどうやって進めるの?

1.任意売却専門の不動産会社に依頼します。

2.任意売却の説明を受けます。質問や相談が可能です。

3.売却価格を決めるために査定を行います。

4.債権者と話し合います。

任意売却は、債権者の意向が伴わないと勝手に行うことはできません。担保が設定されている以上、銀行や金融機関の意思が優先されるからです。

しかし、銀行や金融機関にとっても、競売で売却するよりも高く売れるのであれば任意売却に反対する理由はなく、比較的スムーズに債権者の同意は得られるのです。

5.不動産会社が買主を探します。

6.買主が見つかり、不動産売買が成立します。

7.売却額とは別に引っ越し代が依頼者に支払われます。

8.売却額は債権者に支払われます。

9.引っ越しと明け渡しをして任意売却が完了します。

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住宅ローン相談センター(お任せ任売ナビ)

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